Wie beslist in een mede-eigendom? De syndicus, de raad van mede-eigendom of de mede-eigenaars?

Dit artikel delen...

Het antwoord is eenvoudig: de mede-eigenaars, verzameld in de algemene vergadering, nemen alle beslissingen met betrekking tot de mede-eigendom. Zij doen dit volgens de principes van de democratie. Afhankelijk van de aard van de beslissing, beslist de vergadering met een gewone, 2/3de of 4/5de meerderheid of met unanimiteit. Deze beslissingen kunnen door elke mede-eigenaar ook aangevochten worden, indien zij onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig zijn genomen.

Het antwoord is ook genuanceerd: soms geraakt de algemene vergadering er niet aan uit en schuift zij de hete aardappel door naar de raad van mede-eigendom (indien er één is ingericht). Deze raad kan aldus opdrachten of bevoegdheidsdelegaties bekomen van de algemene vergadering, althans wanneer hiermee geen afbreuk gedaan wordt aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering of de commissaris. De beslissing tot dergelijke opdracht of bevoegdheidsdelegatie moet uitdrukkelijk vermelden op welke handelingen zij betrekking hebben; bovendien mogen zij ook maar voor één jaar gelden.

Wat doet de syndicus dan? De syndicus moet vooreerst de beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren. Voorts oefent hij ook een reeks wettelijke taken uit, die betrekking hebben op het administratief en boekhoudkundig beheer van de mede-eigendom. Slechts in één context kan de syndicus beslissingen nemen in plaats van de algemene vergadering, d.i. voor het nemen van “bewarende maatregelen” en “daden van voorlopig beheer” te stellen. Hieronder wordt begrepen: “handelingen die ertoe strekken de zaak of haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen te beschermen of plotse of voorbijgaande voordelen van de zaak niet verloren te laten gaan.” Dit kunnen zowel juridische als materiële handelingen zijn, doch steeds met een dringend en noodzakelijk karakter. Een herstelling in een appartementsgebouw is dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van een gemeenschappelijke zaak of installatie van aard is schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zowel privatief als gemeenschappelijk of als zij een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners en hun bezoekers.

Zowel de raad van mede-eigendom als de syndicus dienen voor de beslissingen die zij aldus nemen verantwoording af te leggen aan de algemene vergadering. Meent de vergadering dat de raad of de syndicus een beslissing niet correct heeft uitgevoerd of dat zij beslissingen genomen hebben die hun bevoegdheid te buiten gingen, dan kunnen zij hiervoor aansprakelijk gesteld worden.

Tenslotte nog laatste uitzondering: sedert 1 januari 2019 kan de Vrederechter, indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, ook een voorlopige bewindvoerder aanstellen. Dan vervangt deze bewindvoerder, voor de hem toegekende taken, de organen van de mede-eigendom. M.a.w. dan beslist hij in plaats van de algemene vergadering en hebben de mede-eigenaars dus niets meer te zeggen.

Dit artikel delen...