Handelshuur – weigering huurhernieuwing wegens het bod van een derde

Dit artikel delen...

De handelshuurder heeft het recht om, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen. Zo heeft hij grote kans om zijn handel in het huurgoed verder te zetten voor een nieuwe periode van negen jaar (artikel 13 HHW). De verhuurder kan deze hernieuwing immers slechts om welbepaalde, door de wet voorziene redenen weigeren (artikel 16.I HHW). Eén hiervan is het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de huurder geen gelijk aanbod doet (artikel 16.I, 5e HHW).

Een recent arrest van het Hof van Cassatie wijst er nogmaals op dat het formalisme opgelegd door de Handelshuurwet ook hier strikt moet nageleefd worden.

De aanvraag tot huurhernieuwing

Alles begint uiteraard met de huurhernieuwing aangevraagd door de huurder, binnen de door de wet vereiste termijnen en vormen (artikel 14 HHW). Vanaf datum huuraanvraag beschikt de verhuurder over een termijn van drie maanden om de hernieuwing te weigeren, o.a. omwille van een (beter) bod van een derde.

Het antwoord van de verhuurder

Het antwoord van de verhuurder dient per aangetekend schrijven of per gerechtsdeurwaardersexploot te worden verstuurd aan de huurder.

In zijn antwoord dient de verhuurder uitdrukkelijk te vermelden dat de zittende huurder de in het aanbod voorgestelde huurprijs binnen de dertig dagen moet aanvaarden. Ook dient hij te vermelden dat bij gemis aan aanvaarding binnen de gestelde termijn, de huurder vervallen is van zijn recht nog om een gelijk bod te doen. In het bewuste arrest benadrukt het Hof van Cassatie nogmaals dat deze bepaling van dwingend recht is in het voordeel van de huurder. De kennisgeving die niet voldoet aan die vormvoorwaarden is dan ook nietig.

Bij zijn schrijven dient de verhuurder het bod van de derde te voegen. Dit bod dient uitdrukkelijk de verbintenis in te houden van de derde om aan de zittende huurder een uitzettingsvergoeding te betalen. Indien de nieuwe huurder voorziet een andere handel uit te baten dan de zittende huurder, bedraagt deze uitzettingsvergoeding één jaar huur, gerekend aan de nieuw voorgestelde huur; voorziet hij een soortgelijke handel uit te baten, dan bedraagt de uitzettingsvergoeding twee jaar (nieuwe) huur. Het bod dient ook uitdrukkelijk te vermelden dat het drie maanden geldig blijft.

De verdere reactie van de huurder

Zoals gesteld beschikt de huurder over een termijn van dertig dagen om in te stemmen een hernieuwing van de huur tegen gelijke voorwaarden als door de derde aangeboden. Dit antwoord dient hij te versturen bij aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot. In dat geval wordt de huur met de oorspronkelijke huurder hernieuwd tegen de voorwaarden voorgesteld door de derde. Antwoordt hij niet of weigert hij een gelijk aanbod te doen, dan heeft de derde de voorkeur en zal de huurovereenkomst dus een einde nemen.

De huurder kan ook de geldigheid of de oprechtheid van het bod van de derde betwisten. In dat geval dient hij de verhuurder binnen de dertig dagen te dagvaarden voor de Vrederechter. Wordt het bod van de derde ongeldig of niet oprecht verklaard, dan zal dezelfde rechter vastleggen onder welke voorwaarden de huur wordt vernieuwd. Was het bod van de derde oprecht, doch ongeldig, dan kan de verhuurder zich binnen een maand na betekening van het vonnis nog een ander bod beroepen.

Tenslotte kan de huurder ook argumenteren dat de verhuurder de vormvoorwaarden waaraan zijn antwoordbrief moest beantwoorden, niet heeft nageleefd. In dat geval is de weigering nietig, wat voor gevolg heeft dat de weigering van de huurhernieuwing ongegrond is. De verhuurder heeft dan wel nog de mogelijkheid om binnen de maand na betekening van het vonnis, aanspraak te maken op nieuwe voorwaarden of opnieuw (op geldige wijze) het aanbod van een derde over te maken aan zijn huurder (als deze dan nog interesse heeft tenminste).

Handelshuur is een hindernissenparcours, kwistig bestrooid met vormvoorschriften en vervaltermijnen. Ook voor advocaten is dit geen doorsnee materie. De inzet is hoog: de huurder riskeert zijn handelsfonds (bron van zijn inkomsten) te verliezen; de verhuurder dreigt opgezadeld te zitten met een nieuwe verhuring voor negen jaar die hij niet wou. Wendt u dan ook tot een gespecialiseerde advocaat, zoals de advocaten van Theoma | advocatenkantoor.

Cass. 15 maart 2019, C.18.0278.N/1

 

Dit artikel delen...