Samen huren volgens de Vlaamse decreetgever – een doos van pandora?

Dit artikel delen...

Sinds 1 juli 2014 is de huurwetgeving een regionale bevoegdheid. Na het Waals en het Brussels Parlement neemt spreekt binnenkort ook het Vlaams Parlement zich mogelijks uit over een nieuw Vlaams Woninghuurdecreet.

Het ontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen werd reeds goedgekeurd door de Vlaamse Regering op vrijdag 18 mei 2018. Dat ontwerp moet thans nog door het Vlaams Parlement worden behandeld. Het nieuwe decreet zal pas ten vroegste 1 januari 2019 in werking treden (de nieuwe bepalingen inzake de huurwaarborg zullen pas later in werking treden).

Eén van de nieuwigheden in dit ontwerp van Vlaams Woninghuurdecreet, betreft de specifieke bepalingen inzake medehuur. Onontgonnen terrein in de Federale wetgeving, geeft de Vlaamse decreetgever hiermee (in navolging van Wallonië en Brussel) aandacht aan het feit dat ook huurders relaties aangaan: een alleenstaande huurder kan een relatie aangaan, maar relaties kunnen ook stuk gaan. Het ontwerp van decreet wil hieraan tegemoet komen: mensen die een relatie opstarten en samenwonen in een huurwoning moeten beschermd worden, net zoals ook huurders die samen huren dienen beschermd te worden indien hun relatie een einde neemt.

+  +  +

Hoe zit de door Vlaanderen voorgestelde regeling ineen?

De decreetgever maakt een onderscheid tussen enerzijds echtgenoten en wettelijk samenwonenden en anderzijds feitelijke samenwoners. Dit is een onderscheid dat niet terug te vinden is in Wallonië of in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

  • a) Echtgenoten en wettelijk samenwonenden zijn rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten. Voor gehuwden is dit een open deur intrappen, vermits dit reeds zo wordt bepaald in artikel 215 van het Burgerlijk Wetboek: “Het recht op de huur van het onroerend goed dat een der echtgenoten gehuurd heeft, zelfs voor het huwelijk, en dat het gezin geheel of gedeeltelijk tot voornaamste woning dient, behoort aan beide echtgenoten gezamenlijk, niettegenstaande enige hiermede strijdige overeenkomst.”

Het decreet verplicht de huurder om de gegevens van zijn of haar echtgeno(o)t(e) of wettelijke samenwoner mee te delen aan de verhuurder. Wat de sanctie hierop is, is onduidelijk; de verhuurder kan uit het ontbreken van dergelijke mededeling geen rechten putten, gelet op voormelde bepaling in het Burgerlijk Wetboek.

Voorts voorziet het ontwerp van decreet dat de echtgenoten of wettelijk samenwonenden als huurders tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Indien de huurder pas lopende de huurovereenkomst in het huwelijk treedt of wettelijk gaat samenwonen met zijn partner, kan de “nieuwe” huurder niet  gehouden zijn voor verplichtingen die zijn ontstaan voordat hij huurder werd.

Wat in geval van beëindiging van het huwelijk of van de wettelijke samenwoning?

In dat geval dienen de huurders onderling te bepalen wie de huurovereenkomst voortzet. De huurders dienen de gegevens van de echtgenoot of wettelijke samenwoner die de huurovereenkomst voortzet en het tijdstip daarvan, “onverwijld” mee te delen aan de verhuurder.

Als de huurders onderling niet overeenkomen wie van hen de huurovereenkomst zal verderzetten, kunnen zij (of één van hen) zich wenden tot de Vrederechter. Deze zal dan bepalen wie de huurovereenkomst kan voortzetten en vanaf wanneer de andere echtgenoot of wettelijke samenwoner geen huurder meer is.

De verhuurder heeft in dit alles geen inspraak: hij kan zijn eventuele nieuwe huurder niet weigeren. Er kan hem aldus een huurder opgedrongen worden die hij zelf nooit zou aanvaard hebben. Alleen als de huurovereenkomst bij aanvang door beide huurders werd ondertekend, kan de verhuurder de huurder gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is, nog aanspreken voor de betaling van de huurprijs. In andere omstandigheden is de medehuurder bevrijdt van zijn huurdersverplichtingen, zelfs als hij de oorspronkelijke huurder was!

  • b) In geval van feitelijk samenwonenden, gelden de volgende regelen.

De huurder of huurders (indien er verhuurd werd aan meerdere huurders samen – ménage  trois!)  kunnen de verhuurder vragen om ermee in te stemmen dat een andere persoon die in het huurgoed reeds zijn hoofdverblijfplaats heeft, ook huurder zou worden.

Als de verhuurder daar niet binnen de drie maanden mee heeft ingestemd, kunnen de huurder of de huurders en die andere persoon, zich samen tot de rechter wenden met de vraag dat die andere persoon met ingang van een in de uitspraak te bepalen tijdstip huurder zou worden. De verhuurder dient in deze procedure te worden betrokken.

De rechter moet deze vraag goedkeuren, tenzij:

  1. als die persoon niet gedurende ten minste één jaar in het goed zijn hoofdverblijfplaats heeft gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad;
  2. als, mede gelet op wat is vastgesteld over de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk alleen de strekking heeft die persoon op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;
  3. als die persoon vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
  4. als de bezettingsnorm die vastgesteld is in de Vlaamse Wooncode zou worden overschreden.

De feitelijke samenwonenden die samen huren zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Is een huurder pas later toegetreden tot de huurovereenkomst, dan kan hij wel niet gehouden zijn voor schulden die reeds ontstaan zijn voordat hij huurder werd.

Kan één van de huurders de huurovereenkomst opzeggen?

Ja, dit kan, ook in de eerste drie jaren. In dat geval is hij geen bijkomende schadevergoeding verschuldigd. Zijn opzegging kan niet geweigerd worden door de verhuurder; wel blijft de huurder die uit de huurovereenkomst stapt nog zes maanden verantwoordelijk voor de betaling van de huurprijs (niet voor huurschade).

Aan deze verlengde aansprakelijkheid kan de uittredende huurder enkel ontsnappen door aan de verhuurder en de medehuurder of medehuurders, een nieuwe huurder voor te stellen. Als de verhuurder en de overblijvende huurder of huurders daar niet binnen drie maanden mee hebben ingestemd, kan de opzeggende huurder zich tot de Vrederechter wenden, met verzoek dat de door hem of haar voorgestelde persoon met ingang van een in de uitspraak te bepalen tijdstip huurder wordt. In deze procedure dient de verhuurder wel te worden betrokken. De rechter moet deze vordering toekennen, tenzij in één van volgende omstandigheden:

  1. als voorgestelde nieuwe huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
  2. als de overblijvende huurder of huurders uitdrukkelijk te kennen geven de voorgestelde persoon niet te kunnen aanvaarden;
  3. als de bezettingsnorm die vastgesteld is in de Vlaamse Wooncode zou worden overschreden.

Zoals gesteld: indien de verhuurder en de overblijvende huurder of huurders de nieuwe huurder aanvaarden, of indien zij door de rechter verplicht worden de nieuwe huurder te aanvaarden, is de huurder die opgezegd heeft niet langer gehouden tot het nakomen van de huurdersverplichtingen.

+  +  +

 The proof of the pudding is in the eating.

De vraag rijst in welke mate de voorgestelde regeling alle partijen (verhuurder en huurders) zal kunnen tevreden stellen.

Misbruiken zijn niet onmogelijk. De verhuurder wordt grotendeels machteloos: indien hij bewust verhuurd heeft aan twee huurders, kan hij opgezadeld worden met slechts één huurder die overblijft. Hij die zorgvuldig zijn huurder heeft gekozen kan na verloop van tijd te maken hebben met een nieuwe huurder die als enige overblijft, en die de verhuurder zelf nooit zou aanvaard hebben. In Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft men dit opgelost door de verhuurder de mogelijkheid te bieden om zelf de huur op te zeggen, indien minstens de helft van zijn huurder hun huur hebben opgezegd.

Maar dit is niet de enige kritiek.

Veel fundamenteler is dat de ganse regeling voor gehuwden die uiteen gaan, weinig zinvol is en zelfs onwettig. Het huidig ontwerp van decreet bepaalt vooreerst dat “in geval van beëindiging van het huwelijk” de huurders onderling of de rechter bepalen wie de huur voorzet; met de rechter wordt de Vrederechter bedoeld (artikel 44 ontwerp decreet). De beëindiging van het huwelijk is er evenwel pas met de echtscheiding die uitgesproken wordt; en vooraleer een echtscheiding uitgesproken wordt (althans op vordering wegens duurzame ontwrichting) dienen partijen minstens zes maanden feitelijk gescheiden te zijn. Dit kan betekenen dat gehuwden tijdens de procedure echtscheiding, zonder het akkoord van de verhuurder, niet uit de huurovereenkomst kunnen stappen! Zij zijn immers gehuwden en geen wettelijke of feitelijke samenwoners.

Bovendien voorziet het Burgerlijk Wetboek onder artikel 215 dat elk geschil tussen de echtgenoten omtrent de uitoefening van het huurrecht wordt beslist door de Familierechtbank. Het ontwerp van Huurdecreet strijdt hiermee, nu het volgens het voorliggend ontwerp de Vrederechter is die dient te oordelen welke van de ex-partners/huurders de huur zal verder zetten.

Welke criteria zal de rechter trouwens toepassen om te bepalen wie van de gescheiden partners de huur kan verderzetten? Hoe en in welke mate dient de Vrederechter hierbij rekening te houden met dringende of voorlopige maatregelen die uitgesproken werden door de Familierechtbank?

Misschien is dit kluwen ook de reden waarom men in Wallonië en in het Brussels Hoofdstedelijk gewest geen afzonderlijke bepalingen heeft voorzien voor enerzijds gehuwden en wettelijk samenwonenden en anderzijds feitelijk samenwonenden?

Verder nog een kritiek: wanneer de uittredende huurder (feitelijk samenwonende) geen nieuwe huurder voorstelt, kan hij gedurende zes maanden enkel nog aangesproken worden in betaling van de huurprijs. Waarom wordt dit niet ruimer gesteld, door te stellen dat hij gedurende zes maanden gehouden blijft tot al zijn huurdersverplichtingen? Deze plichten zijn immers meer dan alleen maar de huur niet tijdig te betalen; of is de uittredende huurder niet verantwoordelijk voor eventuele huurschade die mogelijks eerder door hem- of haarzelf werd toegebracht? In Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest lost men dit op doordat er wanneer één van de huurders opzegt, een tussentijdse plaatsbeschrijving moet opgemaakt worden van het door hem gehuurde deel van de woning. Is dit geen idee voor Vlaanderen?

Slotsom: er zijn nog veel vragen zonder antwoord. Hopelijk volgt er nog ernstig denkwerk in het Parlement, en wordt dit ontwerp van decreet niet klakkeloos aangenomen door het Vlaams Parlement.

Het is vloeken in de kerk, maar het is geen schande mocht Vlaanderen leentje buur spelen in Franstalig België om een degelijke en juridisch correcte regeling inzake medehuur uit te werken.

Dit artikel delen...