Aanvang van de 10 jarige waarborg voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen – niet noodzakelijk gelijk voor aannemers en architect.

Dit artikel delen...
Architect en de aannemer zijn gedurende tien jaren aansprakelijk, indien een gebouw tegen vaste prijs opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebreke in het gebouw (artikel 1792 BW).
Pas na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid (artikel 2270 BW). De tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer voor zwaarwichtige gebreken is van openbare orde. Men kan zich hier contractueel niet van vrijstellen (Cass., 5 september 2014).Wordt een gebrek vastgesteld welk de stevigheid van het bouwwerk aantast, dan moet de opdrachtgever in deze periode van tien jaar ook effectief een vordering instellen bij de rechtbank, tegen de architect en/of architect.

Vanaf wanneer vangt deze tienjarige termijn aan?

Het werk van een architect of van een aannemer is pas beëindigd bij oplevering. De oplevering is het ogenblik waarop partijen vaststellen dat de aannemingsovereenkomst volledig uitgevoerd is en dat het bouwwerk overgedragen wordt aan de opdrachtgever, die het aanvaardt. In principe is er slechts één oplevering, doch in bouwsector wordt meestal gebruik gemaakt van een dubbele oplevering, nl. een voorlopige oplevering en vervolgens een definitieve oplevering. In het kader van de Woningbouwwet is een dubbele oplevering ook wettelijk verplicht.

Is er een dubbele oplevering, dan begint de tienjarige garantie te lopen van de definitieve oplevering, tenzij partijen anders overeengekomen zijn. Niets belet om contractueel te bedingen dat de tienjarige waarborgtermijn reeds aanvangt op datum van voorlopige oplevering (zoals bijv. bedongen worden in artikel 41, 2e lid van de AAV of Algemene aannemingsvoorwaarden voor de Overheidsopdrachten en Concessies voor openbare werken). De enige voorwaarde is dan wel dat op dat ogenblik er ook werkelijk een keuring en goedkeuring moeten hebben plaatsgevonden.

In een geschil dat aanleiding gaf tot een arrest van het Hof van Beroep te Gent d.d. 7 april 2017, werd in de architectenovereenkomst bedongen dat de tienjarige aansprakelijkheid van de architect begon te lopen vanaf de voorlopige oplevering, d.i. het ogenblik dat de werken in hun zichtbare toestand door de opdrachtgever werden aanvaard. Het Hof erkende dat dit beding geldig was: de voorlopige oplevering dateerde van 28.08.1998; vermits de architect pas op 17.02.2009 in de procedure was betrokken? werd de vordering lastens hem verjaard verklaard.

De aannemer ging het minder goed af. In diens aannemingsovereenkomst werd niets bedongen met betrekking tot de aanvangsdatum van de tienjarige waarborg. Vermits de definitieve oplevering pas dateerde van 31.03.2003, was de vordering lastens hem wel tijdig ingesteld.

Wat te onthouden?

  • Beding als architect of als aannemer uitdrukkelijk in uw overeenkomst met de opdrachtgever dat de tienjarige waarborgtermijn reeds aanvangt bij voorlopige oplevering.
  • Zorg er voor dat zo spoedig mogelijk wordt overgegaan tot oplevering van uw werk, zeker indien uw opdracht als architect of aannemer niet de volledige afwerking van een bouwwerk behelst.
  • Ook indien u werkt in opdracht van een bouwpromotor hebt u er belang bij om zo spoedig mogelijk tot oplevering over te gaan en niet te wachten tot de bouwpromotor ook tot oplevering overgaat met de individuele kopers in het project en met de syndicus.
  • Splits uw opdracht desgevallend op in verschillende fases of loten en zorg voor afzonderlijke oplevering van elk van deze fases of loten afzonderlijk.
Tien jaar is lang. Zorg er dan ook voor dat deze tienjarige periode zo snel mogelijk aanvangt.Hof Gent, 7 april 2017, AR 2013/AR/824Ivan COPPENS
advocaat
Dit artikel delen...