Naar een nieuw mede-eigendomsrecht

Dit artikel delen...
Op 5 februari 2018 diende de regering een wetsontwerp “houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing” in bij de Kamer.Het ontwerp behandelt diverse materies, waaronder een update van de regelen inzake appartementsmedeeigendom. Als specialisten terzake zijn het vooral deze bepalingen die ons interesseren. Het ontwerp werd nog niet goedgekeurd, wat ons niet belet toch beknopt enkele van de krachtlijnen van de voorziene hervorming aan te stippen.

  • In september 2010 werd beslist dat de statuten van alle mede-eigendommen onderhands dienden aangepast te worden. Dit kon uitzonderlijk onderhands gebeuren. Velen hebben zich hiernaar geschikt, velen niet. Bovendien is men met deze wetswijziging tot de vaststelling gekomen dat de herwerkte statuten niet langer actueel zijn indien het voorstel wet wordt; opnieuw alle reglementen van mede-eigendom aanpassen? Neen. Wel wordt voorgesteld om in het reglement van mede-eigendom (notarieel te verlijden) enkel nog de rechten en plichten op de privatieve en de gemene delen op te nemen, evenals de verdeelsleutels voor de kosten en de regelen voor invordering van de bijdragen. In elke mede-eigendom zal de syndicus voortaan een reglement van interne orde moeten opstellen, niet alleen met de huisregels, doch ook met de wettelijke bepalingen inzake de organen en de werking van de mede-eigendom. Het reglement van interne orde is een onderhands document, welk bij elke wetswijziging door de syndicus dient te worden bijgewerkt.
  • RIP voor de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid; na acht jaar komt men tot de vaststelling dat deze deelverenigingen, die niets anders konden doen dan beslissingen van de algemene vergadering van het geheel der mede-eigenaars voor te bereiden, een dode mus is. In het ontwerp wordt voortaan gesteld dat wie betaalt beslist. Moeten er werken gebeuren aan de gelijkvloerse winkelgalerij, dan zijn het enkel de eigenaars van een winkel hierover beslissen; uitzondering is dat die beslissing “het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom” niet in het gedrang mag brengen. In een mede-eigendom met bijv. twee blokken, mag blok A niet beslissen de gevel in het wit te schilderen, indien daarmee het eenvormig uitzicht van de beide blokken tesamen wordt geschaad.
  • Vanaf de zesde verjaardag dient elke mede-eigendom in een reservefonds te voorzien, waarin de bijdragen minstens 5% bedragen van het totaal der gemeenschappelijke lasten van het voorbije werkingsjaar. Wil men dit niet, dan moet dit jaarlijks zo gestemd worden in de algemene vergadering en dit met een 4/5de meerderheid.
  • Vruchtgebruikers en naakte eigenaars, erfpachters en erfpachtgevers, onverdeelde mede-eigenaars, allen zijn zij bij goedkeuring van het wetsontwerp hoofdelijk gehouden tot betaling van de schulden aan de mede-eigendom.
  • Een mede-eigenaar mag zich op de vergadering laten bijstaan door één persoon (bijv. een advocaat), doch deze mag de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren.
  • Als er geen syndicus (meer) is kunnen ook de voorzitter van de laatste algemene vergadering of eigenaars die minstens 1/5de van de kwotiteiten vertegenwoordigen, een algemene vergadering bijeenroepen om een syndicus te laten aanstellen.
  • De meerderheden worden gewijzigd! De 3/4de meerderheid verdwijnt om plaats te maken voor de 2/3de meerderheid. Ook wordt verduidelijkt dat wettelijk opgelegde werken, werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, slechts een gewone meerderheid vereisen (wat niets nieuws is, doch slechts door weinigen correct begrepen werd onder de huidige wetgeving).
  • Dient een gebouw afgebroken of volledig heropgebouwd te worden om redenen van hygiëne of veiligheid of is de kostprijs van werken voor aanpassing van het gebouw aan de wettelijke vereisten buitensporig, dan kan een mede-eigenaar afstand doen van zijn kavel aan de overige mede-eigenaars. Vereist is wel dat de waarde van zijn kavel lager is dan zijn aandeel in de voorziene kosten. De rechter zal, indien partijen hierover niet overeenkomen, de hiervoor verschuldigde passende compensatie vastleggen. Opgelet: hiermee kan een mede-eigenaar niet verplicht worden zijn eigendom af te staan, indien er sprake is van een ruil met afstand van grondaandelen in het kader van een nieuwbouwpromotie!
  • Moet een beslissing met eenparigheid van alle mede-eigenaars genomen worden, dan zal – indien niet alle mede-eigenaars aanwezig zijn op de algemene vergadering – een nieuwe vergadering bijeen geroepen worden na minstens dertig dagen. Op deze vergadering is dan enkel eenparigheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars vereist.
  • De overeenkomst met de syndicus dient heronderhandeld te worden: prestaties waarvan niet uitdrukkelijk vermeld wordt dat zij aanleiding geven tot een bijkomende vergoeding, wordt immers verondersteld te vallen onder de forfaitair overeengekomen vergoeding.
  • Ook houders van een zakelijk recht (bijv. vruchtgebruikers) kunnen volgens het ontwerp lid worden van de raad van mede-eigendom. Op heden kunnen enkel mede-eigenaars lid zijn van deze raad.
  • De commissaris van de rekeningen is niet meer alleen; niets belet om college van commissarissen aan te stellen.
  • De vordering tot wijziging van de aandelen of van de verdeelsleutels kan onder het ontwerp gericht worden tegen de vereniging van mede-eigenaars en niet tegen alle mede-eigenaars individueel (wat thans door het grootste deel der rechtspraak ook wordt erkend).
  • Wordt de syndicus aangesteld door de rechtbank (zowel indien er geen syndicus is als indien de syndicus opzij wordt geschoven en vervangen door een gerechtelijk benoemde syndicus), dan is het enkel diezelfde rechter die een einde kan stellen aan diens mandaat. De algemene vergadering heeft derhalve geen zeggenschap meer over het mandaat van de gerechtelijk benoemde syndicus.
  • In crisissituaties kan de rechter een voorlopige bewindvoerder aanduiden, die in plaats van de algemene vergadering, de syndicus en de raad van mede-eigendom beslist!
  • Onder het ontwerp wordt de Vrederechter bevoegd voor alle geschillen inzake mede-eigendom.
Vermoedelijk tegen de zomer 2018 zal het ontwerp goedgekeurd worden door de Kamer.
Bij Theoma | advocatenkantoor volgen wij de totstandkoming van deze wetgeving verder nauwgezet op.Ten gepaste tijd informeren wij u graag verder en duiden wij u aan hoe wij u verder kunnen van dienst zijn om deze wijzigingen in uw mede-eigendom te implementeren.

Ivan COPPENS
advocaat

Dit artikel delen...