Bij aanvang van de corona pandemie in maart 2020 was het vraag of ondernemers die hun handelszaak dienden te sluiten omwille van de lockdown, nog gehouden waren tot betaling van huur. Konden zij aanspraak maken op een gehele of minstens gedeeltelijke kwijtschelding van de huur? De rechtspraak van het laatste anderhalf jaar was zeer divers: de ene vrederechter stond toe dat de huur tijdens periodes van verplichte sluiting herleid of zelfs kwijtgescholden werd; de ander vrederechter oordeelde dan weer dat een lockdown een initiatief was van de overheid, waarvan de verhuurder niet de dupe kan worden. De huurder diende de volle huur te betalen.
Intussen anderhalf jaar later, hebben ook de rechtbanken van eerste aanleg, zetelend in graad van hoger beroep, de kans gehad om zich over de kwestie te buigen. En de tendens lijkt … in het voordeel van de huurder.
Zo oordeelde de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, reeds in een vonnis van 26 maart 2021: “volgens deze rechtbank handelt de appellant niet te goeder trouw door de volledige huurprijs voor de periode van verplichte sluiting ten gevolge van de COVID-19 pandemie in te vorderen. Er kan immers niet ontkend worden dat de 1,7 maanden sluiting een zekere invloed moet gehad hebben op de uitbating van [ … ] van geïntimeerde, aangezien een deel van de activiteiten moeilijker kan ontwikkeld worden via e-commerce (zoals het verkopen van [ … ]). De volledige huur toch invorderen schept een kennelijk onevenwicht tussen de partijen en maakt derhalve rechtsmisbruik uit.”
De rechtbank van eerste aanleg te Brussel (Franstalig) oordeelde in haar vonnis d.d. 29 oktober 2021 dat « dans le contexte particulier de la crise sanitaire, exiger le paiement intégral du loyer et des charges pendant cette période pourrait créer un déséquilibre radical dans l’équilibre du contrat et donc constituer un abus de droit. La volonté du bailleur d’obtenir le paiement intégral des loyers sans tenir compte des difficultés causées par les restrictions sanitaires constituerait un abus de droit qui dépasserait l’utile et le nécessaire … »
De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen oordeelde dan weer in een vonnis d.d. 15 november 2021:
“Contractpartijen zijn jegens elkaar gehouden tot loyale samenwerking waarbij zij rekening moeten houden met elkaars redelijke verwachtingen. Aangezien geen van de partijen enige schuld treft aan het onheil en met de gevolgen ervan onmogelijk door hen kon worden rekening gehouden, past het in het licht van al het voorgaande dat de risico’s gelijk worden verdeeld (zie in dezelfde zin E. DIRIX, “Crisis en privaatrecht”, NjW 2021, afl. 434, 6, nr. 8). Naar het oordeel van deze rechtbank correspondeert slechts een dergelijke remedie, gelet op alle concrete omstandigheden, met de wijze van uitoefening van de contractuele rechten die mag worden verwacht van normaal zorgvuldige en redelijk handelende contractpartijen, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden.
De rechtbank beslist in deze concrete zaak dat beide partijen gezamenlijk de gevolgen moeten dragen van de opgelegde overheidsmaatregelen en dat de financiële schade onder hen gelijk moet worden verdeeld. De overeengekomen prijs voor de uitbating van de handelszaak in het winkelcentrum wordt in deze gehalveerd.”
Er is derhalve één constante. Niet de goeder trouw is determinerend, noch is er sprake van een gedeeltelijk teloorgaan van het huurgoed. Wel is essentieel de uitvoering van overeenkomsten te goeder trouw. Goede trouw die impliceert dat het vorderen van betaling van de integrale huur tijdens de pandemie gelijk kan staan met rechtsmisbruik.
Is de rechtszekerheid hiermee teruggekeerd? Het is te vroeg om dit te zeggen. Bovendien hangt veel af de aard van de handel die gevoerd wordt. Een horecazaak is niet te vergelijken met een textielzaak. Een textielzaak niet met een interieurzaak. En een interieurzaak niet met een toeristenshop. Om die reden is er (eens te meer) reden om leentjebuur te kijken in Nederland, waar reeds sedert de eerste lockdown een eenvoudige regel wordt gehanteerd: de pijn van de veiligheidsmaatregelen moet gelijkelijk over huurder en verhuurder worden verdeeld: 100% omzetverlies van de huurder rechtvaardigt dan een huurkorting van 50%. En 50% een huurkorting van 25%. Een eenvoudige en heldere formule, die rekening houdt met de concrete impact van de pandemie voor elke soort handel.
In elk geval is het een magere troost als er thans enige rechtszekerheid zou zijn, althans voor diegenen die geen kwijtschelding of herleiding van de huur bekomen hebben en wiens huurovereenkomst intussen gerechtelijk ontbonden werd of die de boeken hebben moeten neerleggen.
Bij Theoma houden we de vinger aan de polis. Contacteer ons voor meer info.