Het was lang uitkijken voor vele juristen. In een arrest van 26 mei 2023 heeft het Hof van Cassatie zich (eindelijk) uitgesproken over de vraag of de Covid 19 pandemie, en de ermee gepaard gaande verplichte sluiting van niet essentiële handelszaken, de handelshuurder vrijstelde van de betaling van huurgelden of niet.
De lagere rechtspraak was gekenmerkt door een grote verdeeldheid: waar de ene Vrederechter oordeelde dat de verhuurder geen schuld had aan de pandemie en er geen redenen waren om hem het recht op huurgelden te ontzeggen, oordeelde de andere Vrederechter dat de huurder geen huur of slechts een verminderde huur diende te betalen, dit rekening houdend met de goede trouw, het beginsel van rechtsmisbruik, …. Nog anderen beriepen zich op artikel 1722 oud BW, om te stellen dat het huurgoed tijdelijk teniet was gegaan, reden waarom de verhuurder ook geen huurgelden meer kon eisen. De rechtspraak van de beroepsrechters heeft geen duidelijkheid gebracht. De ene rechtbank van eerste aanleg paste artikel 1722 toe, de andere niet. Soms was de tegenspraak zelfs aanwezig binnen eenzelfde rechtbank van eerste aanleg, afhankelijk van de samenstelling van de zetel.
Artikel 1722 oud BW : “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”
Een eerste hoger rechtscollege dat zich over de kwestie uitsprak betrof het Franse Hof van Cassatie. In twee arresten van 30 juni 2023 oordeelde dit Hof dat de huurder wel degelijk huur dient te betalen, ook indien hij zijn handelszaak niet kan uitbaten omwille van sanitaire maatregelen opgelegd in het kader van Covid 19 pandemie: “Het effect van deze algemene en tijdelijke maatregel, die geen rechtstreeks verband houdt met de contractuele bestemming van het gehuurde pand kan niet aan de verhuurders worden toegerekend, zodat zij niet kunnen worden verondersteld hun leveringsverplichting te hebben geschonden, noch kunnen zij worden gelijkgesteld met het teniet gaan van de zaak in de zin van artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek..” De verplichte sluiting vormt dus geen tijdelijk teniet gaan van het verhuurde goed. De verhuurder treft geen schuld.
Als het regent in Parijs druppelt het in Brussel? Niet helemaal, want met haar arrest van 26 mei 2023 kiest het Belgische Hof van Cassatie voor een andere interpretatie van artikel 1722 oud BW:
“Krachtens artikel 1722 Oud Burgerlijk Wetboek is de huur van rechtswege ontbonden indien het verhuurde goed tijdens de looptijd van de huurovereenkomst door toeval geheel is tenietgegaan. Indien het goed slechts gedeeltelijk is tenietgegaan, kan de huurder naargelang de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen.
Deze bepaling onderstelt dat de genotsstoornis van het onroerend goed het gevolg is van een definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder door een toevallige gebeurtenis of overmacht het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen. Dit is het geval wanneer de toegankelijkheid voor het publiek van de gehuurde handelsruimte geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is ten gevolge van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie.
Overmacht, die een partij verhindert haar verplichtingen na te komen, schorst de uitvoering van de verbintenissen die voortvloeien uit een wederkerig contract, wanneer deze verhindering slechts tijdelijk is en het contract na de overeengekomen periode nog nuttig kan worden uitgevoerd. Hieruit volgt dat, wanneer de onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen, door een toevallige gebeurtenis of overmacht, slechts tijdelijk is en het contract na de overeengekomen periode nog nuttig kan worden uitgevoerd, de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst worden opgeschort en opnieuw moeten worden uitgevoerd wanneer deze onmogelijkheid eindigt.”
In tegenstelling het Franse Hof van Cassatie kiest het Belgische Hof van Cassatie derhalve voor een eerder functionele toepassing, waarbij er geen sprake moet zijn van een tijdelijk materieel tenietgaan, maar ook een tijdelijk juridisch tenietgaan volstaat opdat de huurder een vermindering van de huur zou kunnen bekomen. Waarmee het Hof van Cassatie in feite zijn eerdere rechtspraak daterend van … 9 januari 1919 herneemt.
De doos van Pandora geopend!
Eindelijk duidelijkheid en iedereen gelukkig ? Dat betwijfelen we.
Vooreerst komt dit arrest rijkelijk te laat: een enkeling draagt nog een mondmasker in de supermarkt en wordt aangestaard door de anderen. Winkeliers hebben de Covid pandemie hetzij overleefd, hetzij zijn ze eraan ten onder gegaan. Voor die laatsten biedt het arrest slechts een bittere smaak.
Maar het ergste moet nog komen! Want waar geoordeeld wordt dat de covid-19 pandemie voor gevolg heeft dat de huurovereenkomsten tijdens de periodes van verplichte sluiting geschorst werden, dan betekent dit dat diezelfde huurovereenkomsten met evenveel dagen moeten verlengd worden als zij geschorst werden. Dit arrest zet derhalve de deur open voor een resem aan betwistingen inzake huurhernieuwing. Want wie weet nog hoeveel dagen zijn huurovereenkomst tijdens de Covid-19 pandemie exact geschorst werd? Wie weet nog welke de nieuwe einddatum is van zijn huurovereenkomst als deze tussendoor geschorst werd? Tegen wanneer moet de huurder dan de huurhernieuwing aanvragen? Doet hij het te vroeg, dan is zijn hernieuwingsaanvraag ongeldig. Het wordt dus uitkijken, want pientere verhuurders hebben er met dit arrest een middel bij om de geldigheid van de huurhernieuwingsaanvraag van hun huurders te betwisten. Het arrest van het Hof van Cassatie roept derhalve meer vragen op dan het antwoorden geeft.
Hoe ongelukken vermijden?
Wij zien voorlopig twee mogelijkheden:
- Noteer als huurder wanneer je handelszaak gesloten werd en houdt voortaan rekening met twee data: de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst en de nieuwe einddatum van de huurovereenkomst, t.t.z. rekening houdend met de tijdelijke schorsing van de huurovereenkomst. En vraag vervolgens twee maal de huurhernieuwing aan, één keer tussen de 18e en de 15e maand voor het einde van de oorspronkelijke einddatum en één keer tussen de 18e en de 15e maand voor het einde van de ingevolge de schorsing verlengde huur. Zo vermijd je elk risico.
- Wil je sneller rechtszekerheid: maak dan een avenant aan de huurovereenkomst op, waarin beide partijen, huurder en verhuurder, verklaren dat jullie huurovereenkomst door de verplichte sluiting tijdens de Covid-19 pandemie niet geschorst werd en dat de oorspronkelijke einddatum van de overeenkomst nog steeds overeind blijft. Ook zo vermijd je risico’s die het verlies van je handelszaak kunnen betekenen.
Bovenal, neem voor een huurhernieuwing contact op met Theoma advocatenkantoor. Wij zijn gespecialiseerd in handelshuur en ontwikkelden recent nog www.handelshuur.com, de internetsite waar je een state of the art handelshuurovereenkomst kan opmaken, waar je je contract kunt laten monitoren, waar je terecht kan voor je huurhernieuwing, indexering van de huurprijzen, …