Een bouwwerk laat zich niet altijd onmiddellijk op papier zetten. Soms is er wat tijd nodig om tot de juiste beslissingen te komen, niet alleen omdat men niet onmiddellijk de juiste inzichten heeft, maar vaak ook omdat men niet onmiddellijk de vereiste vergunningen bekomt.
Het is een gekend fenomeen dat ook bouwpromotoren niet vreemd is. Probleem welk zij proberen op te lossen door in de statuten voorbehouden op te nemen. Indien een bijkomende verdieping zou vergund worden, zal er een bijkomende verdieping met vier appartementen komen. De aandelen zullen vervolgens gebracht worden op 1.300/1.300sten i.p.v. 1.000/1.000sten. Allemaal goed en wel voor de bouwpromotor, maar wat met diegenen die al een appartement gekocht hadden en dachten een appartement op de bovenste verdieping te betrekken?
Met de appartementswet van 1994 was het reeds een feit dat dergelijke voorbehouden in de statuten ongeldig dienden te worden verklaard. Zodra er een vereniging van mede-eigenaars ontstaat, dit is zodra één appartement verkocht is, is het immers de algemene vergadering die als enige daden van beschikking kan stellen. Of bijkomende privatieven creëren of wijzigingen aan de gemene delen toebrengen. Daarover dient de algemene vergadering te beslissen.
Dit werd lange tijd als een hiaat aanzien, temeer het niet steeds in het nadeel van de kopers hoeft te zijn dat er wijzigingen worden aangebracht aan een gebouw. Hieraan heeft de wetgever met de wet van 18 juni 2018 dan ook een einde gesteld. Met die wet werd artikel 577-4 § 1/1 oud BW ingevoegd (intussen artikel 3.85 § 2 BW), welk stelt:
“De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, dragen de kosten voor deze wijziging.
Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na de ontvangst van deze zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende zending aan de betrokken notaris en, in voorkomend geval, in rechte treden.”
Een duidelijke regeling, die evenwel slechts beperkte wijzigingen toelaat (en zeker niet toelaat dat er bijkomende appartementen worden gecreëerd) en die formaliteiten oplegt aan de bouwpromotoren. Hoeft het dan te verwonderen dat er bouwpromotoren zijn die het toch proberen om ruimere voorbehouden op te nemen in de statuten dan toegelaten door de wet?
Beter niet doen en pech indien je het destijds toch gedaan hebt.
Reeds in 1986 was er een bouwpromotor die te Nieuwpoort een residentie had opgericht op de Zeedijk. Het perceel waarop de residentie was opgericht omvatte ook een onbebouwd terrein, uitgevend op de Albert I laan. Het geheel werd evenwel beschreven in één basisakte, met het beding dat er op het voorlopig onbebouwd terrein ten gepaste tijd ook een gebouw zou opgericht worden. In de basisakte werd het voorbehoud opgenomen dat de bouwpromotor het recht had om gemene delen aan de mede-eigendom te onttrekken, in het bijzonder het onbebouwd perceel waarop nog een appartementsgebouw zou opgetrokken worden. In 1991 (toen het appartementsgebouw op de Zeedijk er reeds stond en de appartementen verkocht waren) verkocht de oorspronkelijke bouwpromotor, toepassing makend van dit voorbehoud, dit perceel bouwgrond aan een andere promotor. Die andere promotor blijkt uiteindelijk een kat in een zak te hebben gekocht, nu de overige mede-eigenaars het terrein als deel van de mede-eigendom terug hebben geëist.
In een recent arrest oordeelde het Hof van Cassatie dat de mede-eigenaars in het gelijk dienden gesteld te worden. De nieuwe bouwpromotor blijft met lege handen achter. Het Hof stelt immers dat voormeld voorbehoud nietig is, daar strijdig met de dwingende bepalingen van de wet op de appartementsmede-eigendom. Het Hof stelt duidelijk “dat behoudens toepassing van artikel 577-4, § 1/1, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek, een statutaire clausule, waarbij de bouwpromotor zich het recht voorbehoudt om eenzijdig, zonder beslissing van de algemene vergadering, de gemeenschappelijke delen, zoals beschreven in de basisakte, te wijzigen en te onttrekken aan het regime van de mede-eigendom, strijdig is met de dwingende bepalingen inzake de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen, die van toepassing zijn van zodra het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is.”
Dit is een belangrijk arrest, vooral omdat het zich uitspreekt over de geldigheid van voorbehouden in een basisakte van vóór 1994. De eiser in cassatie had voorgehouden dat alle kopers destijds waren akkoord gegaan met het voorbehoud en dat overeenkomsten partijen tot wet strekken. Het heeft evenwel niet mogen baten …
Cass., 11 april 2025, C.24.0043.N