We zeggen niets nieuws al we herhalen dat de overeenkomst van handelshuur, gesloten voor negen jaar of langer, eindigt op de vervaldag. Dit evenwel met mogelijkheid voor de huurder om ten vroegste 18 maanden en uiterlijk 15 maanden voor het einde van de huur vooralsnog om hernieuwing van de huur te vragen. Geconfronteerd met een vraag tot hernieuwing kan de verhuurder twee houdingen aannemen: ofwel de hernieuwing aanvaarden, al dan niet aan andere voorwaarden, ofwel de hernieuwing weigeren. Wordt de hernieuwing geweigerd om één van de wettelijke voorziene redenen, dan is de verhuurder – afhankelijk van de ingeroepen reden – ofwel geen uitwinningsvergoeding verschuldigd, ofwel een uitwinningsvergunning gelijk aan één of twee jaar huur. Weigert hij om een niet wettelijke voorziene reden (of zonder reden in te roepen), dan bedraagt de uitwinningsvergoeding drie jaar huur of meer, tenminste als de huurder grotere schade kan bewijzen.
Het gebeurt evenwel dat de huurder nalaat om de huurhernieuwing te vragen. In geval de verhuurder hier niet om maalt en partijen gewoon doen alsof de huurovereenkomst verder loopt, dan stelt de wet (artikel 14, derde lid Handelshuurwet): “Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen.” De huurder van zijn kant kan deze nieuwe huur, die geldt voor onbepaalde tijd, steeds opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand.
Niets van dit alles is nieuw. Gekende koek.
Maar stel: de huurder vraagt om hernieuwing van de huur en de verhuurder weigert hem deze, om reden van afbraak en heropbouw. De huurder vecht deze weigering aan maar wordt in het ongelijk gesteld. Toch laat de verhuurder de huurder na de vervaldatum van de overeenkomst verder in het huurgoed. Het huurgoed wordt niet afgebroken. De plooien zijn ogenschijnlijk glad gestreken. De huurovereenkomst loopt gewoon verder. De huurder is tevreden en maakt geen aanspraak op de uitwinningsvergoeding gelijk aan één jaar huur. Nochtans had hij hier recht op, vermits de verhuurder nagelaten heeft de reden van weigering (afbraak en wederopbouw) tijdig uit te voeren.
Is er meteen ook sprake van een huur van onbepaalde duur? Die de verhuurder enkel kan opzeggen met een opzeggingstermijn van 18 maanden, waarbij de huurder dan toch nog om hernieuwing van de huur kan vragen?
Dit vraagstuk heeft aanleiding gegeven tot het arrest van het Hof van Cassatie van 26 februari 2026. En het antwoord op voormelde vraag was: neen, er is geen sprake van een overeenkomst van onbepaalde duur zoals bedoeld in artikel 14, derde lid Handelshuurwet. “Uit voormeld artikel 14, derde lid, Handelshuurwet en de wetsgeschiedenis volgt dat deze wetsbepaling enkel van toepassing is indien de huurder die na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten, van zijn recht op hernieuwing is vervallen, dat wil zeggen dat hij dit recht niet of niet op wettige wijze heeft uitgeoefend, doordat hij helemaal geen, geen regelmatige of geen tijdige aanvraag heeft ingediend conform artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet. … Voormeld artikel 14, derde lid, Handelshuurwet is dus niet van toepassing indien de huurder zijn recht op hernieuwing wettig heeft uitgeoefend, maar de verhuurder die hernieuwing heeft geweigerd, en de huurder niettemin in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten.”
Het gevolg is dat de huur die toch verder loopt na een terechte weigering geen huur is van onbepaalde duur zoals bedoeld door artikel 14, derde lid Handelshuurwet. Het is wel een huur voor onbepaalde duur, maar deze valt onder het gemeen recht (en kan overeenkomstig artikel 1736 oud BW derhalve door de verhuurder steeds opgezegd worden met een opzegtermijn van één maand). Zegt de verhuurder de huur vooralsnog op, dan heeft de huurder geen mogelijkheid om nog een huurhernieuwing aan te vragen.
Hof van Cassatie, 26 februari 2026, C.24.0215.N
Handelshuur is specialistenwerk. Zeker als het de huurhernieuwing betreft, doorlopen zowel de huurder als de verhuurder een hindernissenparcours bezaaid met vormvoorwaarden en termijnen op straffe van verval voorgeschreven. Eén fout en de huurder verliest zijn recht op hernieuwing, t.t.z. het belangrijkste onderdeel van zijn handelsfonds.
Bij Theoma advocatenkantoor is handelshuur geen onbekende.
Met www.handelshuur.com werken wij aan een applicatie die zowel de huurder als de verhuurder toelaat zijn contract te laten monitoren door ons. Een applicatie die huurder en verhuurder stap per stap begeleidt bij de huurhernieuwing, bij de voortijdige beëindiging van de huur, bij de indexering van de huur, … Geen AI, maar TI, Theoma Intelligence, gebaseerd op onze jarenlange ervaring.