Indachtig de klimaatdoelstellingen moeten wij met zijn allen onze woningen beter isoleren. Dat is relatief eenvoudig bij vrijstaande woningen, maar wat met woningen of gebouwen die tot tegen de perceelsgrens zijn opgericht? Kunnen zij hun zijgevel isoleren wanneer het isolatiepakket noodgedwongen de perceelsgrens overschrijdt? En wat als de buur zich hiertegen verzet?
Die situatie deed zich onder meer voor in Luik. Een eigenaar wilde de zijgevel van zijn woning, gebouwd tot tegen de perceelsgrens, isoleren, maar botste op een veto van zijn buur, die elke grensoverschrijding weigerde toe te staan.
Wat zegt het recht hierover?
Artikel 3.62, § 1 BW bepaalt dat wanneer bouwwerken geheel of gedeeltelijk zijn aangebracht op, boven of onder de grond van de nabuur, deze nabuur de verwijdering ervan kan eisen, tenzij er een overeenkomst bestaat of er sprake is van een “wettelijke titel”. Ontbreken zowel een overeenkomst als een wettelijke titel, dan kan na tien jaar verkrijgende verjaring intreden. Heeft degene die op andermans grond bouwde te kwader trouw gehandeld, dan bedraagt de termijn voor verkrijgende verjaring dertig jaar.
Dit verklaart waarom een eigenaar wiens grond wordt ingenomen er alle belang bij heeft tijdig op te treden. Ook in Luik speelde die bekommernis mogelijks mee: de weigerende buur vreesde wellicht dat hij door het dulden van het isolatiepakket op termijn een deel van zijn eigendom zou verliezen.
Wanneer de nabuur effectief de verwijdering eist van een bouwwerk dat boven, op of onder zijn grond werd opgericht, onderscheidt artikel 3.62, § 2 BW twee scenario’s.
“Is in dat geval de eigenaar te goeder trouw en zou hij door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen. Hij heeft dan de keuze om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen ofwel het daartoe benodigde gedeelte van het perceel over te dragen, in beide gevallen tegen schadeloosstelling op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
Indien de grensoverschrijding te kwader trouw is, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade is in hoofde van laatstgenoemde. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid van toepassing.”
Onze eigenaar in Luik bevond zich in een precaire positie. Hij moest zijn isolatiepakket nog aanbrengen en was uiteraard te kwader trouw, want hij wist dat dit isolatiepakket de perceelsgrens zou oversteken. Hij liep dus het risico dit isolatiepakket, eens aangebracht, te moeten verwijderen. Hij stond met andere woorden schaak.
De Vrederechter begreep het ook niet. Hoe kon hij verzoenen dat de ene buur zijn woning moest kunnen isoleren (artikel 23 Grondwet, recht op de bescherming van een gezond leefmilieu), indien hij daartoe een strook grond van de andere buur moest “onteigenen” ten voordele van de ene buur (artikel 16 Grondwet, welk het eigendomsrecht beschermt)? En rijst hier bovendien geen schending van het gelijkheidsbeginsel? Want in stedelijk milieu (lees: waar bouwwerken meestal opgericht zijn tot tegen de perceelsgrens) moet men vooraleer te isoleren zijn buurman om toelating te vragen (met risico op een veto), terwijl in een niet stedelijk milieu men meestal geen bouwwerken heeft tot op de perceelsgrens en men dus vrij is te isoleren zonder veto van zijn buren.
De Vrederechter besloot dan ook een hulplijn in te schakelen en legde de kwestie voor aan het Grondwettelijk Hof.
Het Hof vervulde die rol met verve door een oplossingsrichting aan te reiken, zij het niet door in te gaan op de vermeende ongelijkheid tussen stedelijke en niet-stedelijke situaties. Dat is op zich een debatwaardig punt. In plaats daarvan koos het Hof voor een andere, en terecht meer fundamentele, invalshoek.
Het Hof keert terug naar artikel 3.62, § 1 BW. Wanneer bouwwerken geheel of gedeeltelijk boven de grond van de nabuur worden aangebracht, kan die nabuur de verwijdering eisen, tenzij er een overeenkomst bestaat. In de voorliggende situatie wil de ene buur net een overeenkomst sluiten met de andere buur om boven diens grond een isolatiepakket aan te brengen.
Hoewel contractvrijheid een basisprincipe is, is ook de weigering om te contracteren niet onbeperkt. Een contractweigering kan immers rechtsmisbruik uitmaken, een algemeen rechtsbeginsel dat inmiddels is verankerd in artikel 1.10 BW.
Het Grondwettelijk Hof fluistert de Vrederechter dan ook in dat hij moet oordelen “dat de weigering van de naburige eigenaar om een grensoverschrijding toe te staan met het oog op het plaatsen van isolatie tegen een al bestaand gebouw dat op de perceelsgrens is opgericht, rechtsmisbruik uitmaakt.” Is er rechtsmisbruik, dan belet niets de Vrederechter om de weigerende nabuur te sanctioneren, door deze te verplichten het isolatiepakket op de zijgevel te dulden boven zijn grond. Dit betekent daarom nog niet dat de strook grond waarboven dit isolatiepakket zich bevindt moet overgedragen worden aan de nabuur.
Op die manier heeft de Vrederechter van het tweede kanton te Luik zijn les gekregen — een les die overigens niet nieuw is, aangezien deze oplossing al langer wordt verdedigd in de rechtsleer (zie o.m. J. Van de Voorde, Burenhinder, die Keure, 2021, p. 103).
Tot slot nog dit: indien de andere buur later zelf een nieuwbouw wil oprichten tot tegen de perceelsgrens, dan zal de ene buur wel het eerder aangebrachte isolatiepakket op zijn kosten moeten verwijderen.
Grondwettelijk Hof, arrest 16/2026 van 29 januari 2026
UPDATE! De wetgever leest de blogberichten van Theoma!
Op 29 januari 2026 werd de wet houdende diverse technische en dringende bepalingen goedgekeurd. En wat staat er in artikel 71 van die wet?
In artikel 3.62, § 2, van het Burgerlijk Wetboek wordt het derde lid vervangen als volgt: “Indien de grensoverschrijding te kwader trouw is, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen, onder voorbehoud van artikel 1.10. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid, tweede zin, van toepassing.”