Handelshuur: herkansing voor de verhuurder.

Dit artikel delen...

Het bedingen van nieuwe voorwaarden door de verhuurder na onterechte weigering van de huurhernieuwing (Cass., 18 september 2015, C.13.0487.F).

De handelshuurder heeft het recht om bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten. Dit recht is weliswaar beperkt tot drie hernieuwingen. De huurder die van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, richt hiertoe een aanvraag aan de verhuurder. Dit dient te gebeuren ten vroegste achttien en ten laatste vijftien maanden voor het verstrijken van de lopende huur. In zijn aanvraag (die strikt aan alle door de wet voorgeschreven formaliteiten dient te voldoen) dient de huurder ook te vermelden onder welke voorwaarden hij de nieuwe huurovereenkomst wenst aan te gaan. De aanvraag staat aldus gelijk met een aanbod die de huurder overmaakt aan de verhuurder om een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten. De verhuurder kan dit aanbod aanvaarden; door aanvaarding van het aanbod komt een nieuwe overeenkomst tot stand. De verhuurder kan het aanbod ook aanvaarden, maar met andere voorwaarden; zodoende doet hij zijn huurder een tegenaanbod, welk de huurder kan aanvaarden of betwisten. Bij betwisting is het de Vrederechter die de nieuwe voorwaarden “in billijkheid” zal bepalen. Aanvaardt de huurder deze niet, dan kan hij nog verzaken aan zijn hernieuwingsaanvraag. De verhuurder kan het aanbod van zijn huurder ook weigeren, hetzij om één der redenen omschreven in de Handelshuurwet, hetzij zonder motivering. Dit laatste kan hem zuur opbreken, vermits hij de huurder dan een uitzettingsvergoeding dient te betalen, gelijk aan drie jaar huur of meer, indien de schade voor de huurder met deze forfaitaire uitzettingsvergoeding niet volledig zou vergoed zijn. Weigert hij de hernieuwing om één der redenen specifiek opgesomd in de wet, dan bedraagt de uitzettingsvergoeding één of twee jaar, of is er helemaal geen uitzettingsvergoeding verschuldigd. De verhuurder die niet tijdig reageert op het aanbod van zijn huurder, wordt verondersteld het aanbod aanvaard te hebben. In het geval welk aanleiding gaf tot het arrest van het Hof van Cassatie d.d. 18 september 2015, weigerde de verhuurder het aanbod van huurhernieuwing, om reden hij zinnens was het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik te nemen. De huurder betwistte dit evenwel en de rechtbank van Koophandel te Brussel (zetelend in graad van hoger beroep) volgde hem hierin, stellende dat de ingeroepen weigering een drogreden was. De verhuurder had de bui voelen hangen en had zich in ondergeschikte orde beroepen op artikel 24 van de Handelshuurwet, welke stelt: “Indien de rechter de weigering van de verhuurder om toe te stemmen in de hernieuwing van de huur ongegrond verklaart na het verstrijken van de bij artikel 14 bepaalde termijn van drie maanden, wordt de huur ten behoeve van de huurder hernieuwd, behoudens het recht van de verhuurder om aanspraak te maken op andere voorwaarden of zich te beroepen op het aanbod van een derde, overeenkomstig de artikelen 14 en 21 van deze wet. De termijn waarover de verhuurder beschikt om de voorwaarden waarvan de hernieuwing afhankelijk is of het aanbod van een derde te doen kennen aan de huurder, is evenwel beperkt tot een maand te rekenen van de betekening van het vonnis.” De rechtbank oordeelde evenwel dat de weigering door de verhuurder onterecht was, zodat zijn antwoord als nietig moest worden aanzien. Het was volgens de rechtbank dan ook dat alsof er nooit een antwoord gekomen was van de verhuurder. Bijgevolg moest de huurhernieuwing als verworven worden aanzien aan de door de huurder aangeboden voorwaarden. De verhuurder had aldus geen kans meer om ten minste nog andere voorwaarden te bedingen voor de hernieuwde huur. Het Hof van Cassatie heeft de rechtbank van Koophandel te Brussel teruggefloten. Het Hof wijst erop dat de mogelijkheid van artikel 24 Handelshuurwet geldt onverschillig de reden die de verhuurder ingeroepen heeft om de huurhernieuwing te weigeren.

Indien de verhuurder ten onrechte de huurhernieuwing geweigerd heeft, is de huurhernieuwing m.a.w. niet noodzakelijkerwijs verworven aan de door de huurder voorgestelde voorwaarden. De verhuurder kan nog steeds andere voorwaarden voorstellen. Komen partijen hieromtrent binnen de dertig dagen niet overeen, dan dient de huurder zich te wenden tot de Vrederechter, die vervolgens in billijkheid de nieuwe voorwaarden zal bepalen.

Ivan Coppens

Dit artikel delen...