Leven in mede-eigendom kent vele voordelen. Mede-eigenaars worden ontzorgd, vermits de syndicus alle onderhoud van de gemene delen voor zijn rekening neemt. In principe is het ook voordeliger: als het dak dient vernieuwd te worden, dan worden de kosten door alle mede-eigenaars gedeeld. De inkom en de gang worden gepoetst door de conciërge die ook alle pakjes aanneemt als je niet thuis bent. Niets dan voordelen dus? Toch niet. Eén iets heb je niet in de hand: je kiest welk appartement je koopt, maar je beslist niet met wie je in mede-eigendom zal leven. En vraagt het elke syndicus: dit kan tegen vallen!
Wonen in mede-eigendom, het is duidelijk niet iedereen gegeven. Sommigen hebben lak aan regels. Luidruchtige muziek, stank door afval, sigaretten of weed, blaffende honden die dan nog hun behoefte doen in de gemene delen. Maar ook mede-eigenaars die onverdraagzaam zijn, die zich met je levenswandel bemoeien, die de voortuin versieren met kabouters en andere prularia, … En neen, je wil ook niet de beste vriend zijn van je buren. Maar het kan nog erger. Roepen en tieren op elkaar, scheldpartijen, bedreigingen of zelfs fysiek geweld. Dan wordt leven in mede-eigendom, leven in de hel.
In de regio Tongeren is er een appartementsgebouw waar het echt niet leuk was om te wonen. Het liep er werkelijk de spuigaten uit. Een mede-eigenares bewoonster van een appartement bedreigde en schold andere bewoners meermaals uit (vooral de “smerige tang” en het “smerig wijf” kregen het hard te verduren). Ze klopte herhaaldelijk op de deuren van andere appartementen en bracht ook schade toe aan de gemene delen. Vuilniszakken en hondenuitwerpselen werden achtergelaten op de gang. Afval werd vanop het balkon naar beneden gegooid. Het was echt erg, want betrokkene was zelfs strafrechtelijk veroordeeld voor de overlast die zij veroorzaakte. De maat was dan ook meer dan vol en de Vrederechter (en vervolgens ook de rechtbank van eerste aanleg) legde betrokkene voor onbepaalde tijd een verbod op om nog haar appartement te bewonen.
Maar is het eigendomsrecht is geen grondwettelijk beschermd recht? En wat met artikel 1, eerste lid van Eerste Aanvullend Protocol van het EVRM welk stelt dat elkeen het recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom? Heeft de rechtbank dan geen rode lijn overschreden door een eigenares uit haar eigen appartement te zetten?
Niet volgens het Hof van Cassatie. In haar arrest d.d. 19.02.2026 oordeelde het Hof: “Uit deze verdragsbepaling volgt dat een inmenging in de uitoefening van het recht op het ongestoord genot van de eigendom toegelaten is voor zover daarvoor een wettelijke basis bestaat, de inmenging het algemeen belang beoogt en ze een redelijk verband van evenredigheid heeft tot het nagestreefde doel, dit wil zeggen indien ze het billijke evenwicht tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van dat recht niet verbreekt.” Om dan te beslissen: “De appelrechter die met deze redenen de eiseres op grond van artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek onbeperkt in de tijd verbiedt om haar appartement zelf te bewonen omdat enkel het aldus beperkte eigendomsrecht van de eiseres toelaat om de eigendomsrechten van de verweerders en de belangen van de mede-eigendom, als legitieme doelstellingen van algemeen belang, te beschermen, schendt niet artikel 1 Eerste Aanvullend Protocol EVRM en verantwoordt zijn beslissing naar recht.”
Het eigendomsrecht is derhalve niet absoluut. Het kan botsen met de rechten van anderen. In dat geval kan het eigendomsrecht toch beperkt worden.
Niet alleen met sommige eigenaars valt er niet in mede-eigendom te leven. Vaak zijn het ook huurders die de sfeer in een mede-eigendom grondig verpesten.
Een groot deel van de rechtspraak laat toe dat de VME in die context overgaat tot dagvaarding van huurder en verhuurder, om vervolgens de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, met uitzetting van de huurder tot gevolg.
Ook hier is het weliswaar opboksen tegen het grondwettelijk en verdragsrechtelijk beschermd recht tot wonen. Recht op wonen dat dus moet wijken indien de huurder grovelijk tekortkomt aan zijn verplichtingen als huurder, met name om het huurgoed als een voorzichtig en redelijk persoon (de “goede huisvader”) te bewonen. Daarmee komt hij immers in conflict met het recht op wonen van de overige bewoners van de residentie.
In elk van de situaties is er slechts één gouden regel. Zorg voor voldoende bewijs. Foto’s of camerabeelden van het in de gemene delen achtergelaten afval, van de kakkende hond, geluidsopnames van de luide muziek of van de verwensingen die geroepen of getierd worden, processen-verbaal van politie tussenkomsten, verklaringen van getuigen, … Alleen zo heb je een dossier dat de rechtbank kan overtuigen. Anders is het woord tegen woord. En weet dat als je medebewoner voor de rechter dient te verschijnen, hij er keurig en netjes zal uitzien. Ja, éénmalig heeft hij vrienden uitgenodigd en was er wat lawaai, maar zijn die andere bewoners niet onverdraagzaam? En is er niet eerder sprake van afgunst?
Er is dus hoop. En zolang de rechtbank geen uitspraak gedaan heeft, rest er je niets anders dan: kaas in de oren, wasknijper op de neus, gehaast en ongezien binnen en buiten lopen en geduld, veel geduld hebben. Ooit wordt het goed. En als laatste troost: weet dat het steeds erger kan.
Cass., 19 februari 2026, C.25.0091.N
Vred. Anderlecht, 17 december 2014, T. App. 2016, afl. 4, 36
Vred. Veurne, 1 oktober 2024, Huur 2025, afl. 1, p. 34 met noot.